业绩不错的华侨城,又陷入文旅与地产定位困惑

业绩不错的华侨城,又陷入文旅与地产定位困惑

来源:地产一条 

文旅地产给华侨城带来低价土地,但考验其未来的销售能力。

交出一份全面上涨的业绩后,华侨城A(000069.SZ)股东在4月20日的股东大会上,给华侨城提出了更进一步的要求:披露更多的文旅数据,让市场给予华侨城更高的估值。

华侨城公布的2020年年报中,关于旅游项目的经营情况仅披露部分总数据:旗下24家景区、24家酒店、1家旅行社、4家开放式旅游区,共接待游客4282.5万人次,恢复至2019年的82%。除此之外,便再无其余描述。

在华侨城的经营数据上,公司2020年报显示,去年实现主营业务收入804.14亿元,其中旅游综合收入431.75亿元,房地产业务收入372.39亿元。

其中文旅收入被包含在旅游综合收入中,而旅游综合收入中,文旅项目周边住宅等物业销售收入被计入该板块。

香颂资本执行董事沈萌认为:“对于华侨城来说,它的核心业务还是地产开发,这个定位不是说自己想变就能变,市场共识不会因为口头说法判断、而是根据业务和业绩比例。”

在华侨城2020年的年度业绩会上,华侨城副董事长姚军表示:“要成为具有全球竞争力的世界一流文化旅游企业集团,这是华侨城痴痴追求的一个目标。”

成为一流文旅企业的路上,地产开发业务是拉动华侨城业绩增长的重要引擎,依靠“文旅”定位拿到的低价土地,支撑着华侨城地产开发业务。

2020年,华侨城实现销售业绩 1052 亿元,同比增长 21.90%;经营性现金流三年来的首次回正,达212.19亿元,2019年的数据为-51.87亿元。跻身千亿房企、现金流回正跟华侨城以量换价,加速销售回款不无关系。

数据显示,2020年,公司实现销售面积达 465 万平方米,较 2019 年同期增长 84.52%,销售单价为22623元/平方米,同比下降 33.94%,价格下降极为明显。

亿翰智库认为,华侨城拥有充沛和优质的土地储备,但其整体周转效率较低的特点也一直被投资人所诟病。公司也认识到了提高周转效率的重要性,加快周转效率。2020年,合肥空港项目及成都青白江项目均实现了当年拿地、当年开工、当年销售回款,为公司项目快周转树立了典范。但从整体来看,2020 年公司实际的库存周转效率(销售业绩/平均存货)为 0.48,较 2019年的0.5有所回落,公司整体的周转效率仍然有待提高。

往年在土地储备上颇为激进的华侨城,去年无论从项目个数或面积上都比过往几年低。

华侨城2020年年报显示,公司2020年累计获取土地项目25个,新增土地面积494万平方米,计容建筑面积1033万平方米,土地总价款合计约358.6亿元,权益对价约286.8亿元。

与之对比,2019年华侨城新增土地项目47个,权益建筑面积合计约833.9万平方米,土地总价款合计约747.75亿元,权益对价约为492.67亿元。并且,华侨城2019年新增面积还比2018年同期下降约4.46%。

在华侨城去年新增的25个项目内,有23个项目以底价或接近底价摘牌,其中大部分是文旅综合用地。

西南证券认为,华侨城通过文旅勾地的方式保持了成本优势。2020年,文旅综合用地建面占比达86%,金额占比达65%。华侨城随之而来的2016年-2020年土地楼面价由9805元/平方米降至3471元/平方米。

此外,华侨城去年不断出售资产,为其带来一定程度的利润增长。

回顾2020年,华侨城最令市场关注的动作其实是卖资产。据其年报,过去一年华侨城共转让了14家子公司的股权,股权处置价款达60.1亿元。

华侨城所转让的企业大部分成立时间不长。例如重庆悦岚地产,该公司成立于2019年4月17日,主要负责开发位于两江新区悦来生态城的222.49亩商住项目。该项目计容建筑面积38.4万平方米,由重庆华侨城实业发展有限公司于2018年4月以总价35亿元通过公开市场拍卖获取。

2020年11月18日,重庆悦岚地产与成都华侨城锦华投资公司被摆上“货架”。后者成立于2020年7月27日,主要负责开发成都市天府新区的“天府美丽汇”。最终二者的股权处置价款为29.2亿元。

在各方面“卖卖卖”下,华侨城交出了史上最好的业绩报告。

2020年,华侨城实现营业收入818.68亿元,同比增长36.39%,归属于上市公司股东的净利润为126.85亿元,同比增长2.80%,营业收入和净利润双双实现正增长。

财务情况也有所好转,截至2020年底,华侨城剔除预收款项后的资产负债率为56.43%,净负债率为73.88%。公司称,“三道红线”全部转为“绿档”。

不过,对华侨城而言仍需注意的是其存货周转风险。近些年公司不断加大了在三四线城市的土储布局,竭力提前获取当地文旅资源。在地产业务销售上,目前公司所依赖的仍是一二线城市。

从华侨城2020年的销售业绩的区域分布来看,公司的主要销售业绩以长三角和珠三角两个区域为主,销售占比达 40.61%和 40.25%。公司前五大城市的贡献度相对较高,占销售业绩的 50.58%。其中,深圳和南京两座城市的销售占比达 21.53%和 15.23%。

截至 2020 年末,华侨城的土地储备达4244万平方米。从区域来看,土地储备主要集中在中西部和珠三角。中西部区域和珠三角占总体土地储备的比例分别为57.29%和 16.77%。其中成都、襄阳和武汉三座古城分别为公司土地储备最多的三座城市,分别占公司总土地储备的 13.32%、12.00%和 7.52。从能级上来看,公司的土地储备主要位于二线城市和强三线城市,分别占公司总土地储备的 57.35%和 37.57%。

这样的土储布局也意味着,在三线城市大力布局的华侨城,未来的销售业务也将受到考验。

 

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